Koordiniertes Vorgehen schafft deutliche Synergieeffekte für Stadt, Energieversorger und Wohnungswirtschaft

Die Stadtbau GmbH Bamberg ist das kommunale Wohnungsunternehmen und eine 100%ige Tochter der Stadt Bamberg. Mit nahezu 4.000 Wohnungen ist sie die größte Vermieterin in der oberfränkischen Stadt. Im Eigenbestand befinden sich über 2.500 Wohnungen in etwa 370 Gebäuden. Darüber hinaus vermietet das kommunale Wohnungsunternehmen städtischen Besitz und Wohnungen im Eigentum städtischer Stiftungen.

Bis 2040 will die Stadtbau ihren Wohnungsbestand Richtung Klimaneutralität entwickeln. Ein wichtiger Schritt in diese Richtung war 2020 zunächst der Eintritt in das Bündnis „Initiative Wohnen 2050“ und der Beginn des Projektes „CO2-Bilanz“. Eine Analyse des gesamten Wohnungsbestandes über Baualter, energetische Standards und Energieverbrauch lieferte erste Hinweise zur Energiebilanz. Es folgte die Ausarbeitung einer Klima- und Sanierungsstrategie mit dem Ziel, den gesamten Wohnungsbestand bis 2040 ebenso klimaneutral wie sozialverträglich umzubauen.

Das erste Ergebnis der CO2-Bilanz ist relativ positiv: Mit einem Gesamtemissionswert im Jahr 2022 von 23,2 kg CO2-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr ist der Ausstoß im Vergleich zu anderen Wohnungsgesellschaften in der Bundesrepublik vergleichsweise niedrig. Um die Klimaziele von 0 bis 12 kg CO2 äq m²a zu erreichen, müssen die CO2-Emissionen der Wohngebäude in den kommenden Jahren jedoch noch deutlich reduziert werden. Die größte Herausforderung auf dem Weg zur Senkung des CO2-Ausstoßes ist insbesondere das Alter und damit der energetische Standard des Gebäudebestandes der Stadtbau. 70 Prozent der Wohnungen wurde vor 1970 errichtet. Gerade diese Gebäude haben jedoch nach einer Sanierung enormes Potenzial, zukünftig CO2 einzusparen. Daher konzentriert sich der kommunale Wohnungsanbieter zum einen auf die Dämmung der Fassaden. Der zweite Teil der Lösung bei der Bamberger Stadtbau heißt: weiterer Ausbau der Fernwärme.

Bereits seit 1982 wird die Abwärme, die im Bamberger Müllheizkraftwerk bei der Müllverbrennung entsteht, sowohl zur Eigenversorgung der Anlage als auch zur Stromerzeugung genutzt, die die Stadtwerke Bamberg in ihr Netz einspeisen. Die in Kraft-Wärme-Kopplung gewonnene Heizenergie wird in das Fernwärmenetz von Bamberg eingespeist. Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung benötigt dank der gleichzeitigen Erzeugung von Strom und Wärme den mit Abstand geringsten Einsatz von Primärenergie. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) stellt Fernwärme deshalb auf eine Stufe mit erneuerbaren Energien. Das Bamberger Müllheizkraftwerk erzeugt also Fernwärme, die aktuell mit dem Primärenergiefaktor Null angerechnet wird.

38 Prozent der Wohnungen der Stadtbau haben bereits einen Fernwärmeanschluss. Vor allem diese Tatsache führt dazu, dass die Stadtbau für ihren Wohngebäudebestand bereits bei der ersten Aufstellung der CO2-Bilanz 2020 trotz des relativ schlechten energetischen Zustandes vieler älterer Bestandsbauten einen relativ niedrigen Gesamtemissionswert vorweisen kann. Inzwischen konnte der Wert auf 22,8 kg CO2-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr weiter nach unten korrigiert werden. Diese Werte müssen in den kommenden Jahren jedoch noch weiter sinken, damit die Bamberger Stadtbau ihre selbst gesteckten Klimaziele erreichen kann. Das Ziel, darüber hinaus auch die bislang günstigen Mieten von im Durchschnitt 5,92 €/m² (2022) für einen Großteil der Stadtbau-Wohnungen niedrig zu halten, darf dabei nicht aus dem Blick verloren werden.

Die Geschäftsstrategie der Stadtbau GmbH Bamberg richtet sich entlang einer engen Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft und örtlichem Stadtwerk aus. Das Ziel beider Akteure ist dasselbe: Eine effiziente und finanzierbare Wärmewende gestalten. Nur wenn energetische Sanierungskonzepte und die weitere Gewinnung regenerativer Energien mit dem Ausbau ökologischer Wärmenetze verzahnt wird, bleibt die zwingend notwendige Klimaneutralität der Wohnungen auch für die Mieter bezahlbar. Daher ist die wichtigste Unterstützerin für das kommunale Wohnungsunternehmen Stadtbau die Stadtwerke Bamberg Energie und Wasserversorgungs GmbH. Auch sie ist eine städtische Tochter. Die Bamberger Stadtwerke vertreiben Strom und Wärme aus dem Müllheizkraftwerk und führen den weiteren Ausbau der Netze durch.

Für beide Unternehmen bildet die Zusammenarbeit eine Win-Win-Situation. Da die Investitionen in Wärmenetze und Energiezentralen sehr kostenintensiv sind, möchten die Stadtwerke die Investitionen möglichst zielgerichtet einsetzen. Durch die Zusammenarbeit mit dem größten Wohnungsunternehmen vor Ort wissen sie, wo künftig regenerative Wärme gebraucht wird. So kann langfristig eine wirtschaftliche Lösung für alle Beteiligten entwickelt werden, auch um die Nebenkosten für die Mieter möglichst niedrig zu halten.

In Bamberg arbeiten Stadtbau und Stadtwerke bereits mehrere Jahre vertrauensvoll zusammen. Eine erste intensive Zusammenarbeit, die mit einem großen Abstimmungsbedarf verbunden war, gab es bereits 2020, mit dem Anschluss aller Stadtbau-Gebäude an das Glasfasernetz der Stadtwerke-Tochter Stadtnetz. Bei diesem Projekt konnte die Basis für eine engmaschige Kommunikation der beiden Unternehmen geschaffen werden. Über diesen Kontakt hinaus fördert der enge Austausch die Umsetzung weiterer Ideen.

Aus dem Ergebnis der Bestandsanalyse von Stadtbau-Häusern 2020/2021 konnten bereits Schlüsse gezogen werden, bei welchen Gebäuden ein Fernwärmeanschluss Sinn macht. Im Jahr 2022 unterzeichneten beide Geschäftsführer einen Kooperationsvertrag, in dem sie festschrieben, die Sanierungs- und die Netzentwicklungsplanungen für alle Gebäude der Stadtbau gemeinsam fortzuschreiben und umzusetzen. Der Ausbau der Netze der Stadtwerke und die Sanierungsstrategie der Stadtbau konnten so übereinandergelegt, synchronisiert und zeitlich koordiniert werden.

Die Stadtbau GmbH Bamberg hält es mit Blick auf die Akzeptanz für sehr wichtig, dass solche Systeme regional stattfinden. Kleinere und mittelgroße Wohnungsunternehmen müssen im Regionalen die Kräfte bündeln, um für die Menschen vor Ort etwas zu bewegen. Die Kooperation bietet weitere Vorteile: kurze Wege, eine gemeinsame Mieterkommunikation, ein gemeinsames Ziel, ein gemeinsames Bekenntnis zur Region. So können sich alle Beteiligten im Prozess mehr um die Umsetzung und weniger um formale Hürden kümmern. Einmal im Quartal trifft sich nun ein Team, an dem Mitarbeitende aus der Technik und Instandhaltung der Stadtbau ebenso beteiligt sind wie die Netzspezialisten der Stadtwerke, um die Umsetzung des Fernwärmeausbaus zu koordinieren.

Die aktuellen Planungen der Stadtbau und Stadtwerken sehen bis 2033 einen Anschluss von drei weiteren Quartieren an die Fernwärme vor. In neun Jahren würden somit weitere rund 38.000 m² Wohnfläche mit klimaneutraler Fernwärme beheizt. Allein mit diesem Schritt würden sich die CO2-Emissionen in Stadtbau-Häusern bis auf jährlich 14,1 kg CO2-Äquivalent je Quadratmeter im Jahr 2033 reduzieren.

Diese Kooperation hat sich bewährt und gut eingespielt. Das aktuelle Problem für die Stadtbau liegt inzwischen bei den Betriebskosten für die Mieterinnen und Mieter, deren Heizsystem in den vergangenen Monaten umgestellt wurde. Die Bamberger Fernwärme ist derzeit (noch) teurer als der Verbrauch von Erdgas. Den Differenzbetrag für die Bestandsmieter übernimmt bislang die Stadtbau.
Erst bei einer Neuvermietung können die Mietverträge entsprechend angepasst werden. Entscheidend für die Akzeptanz der Fernwärme ist jedoch auch und vor allem der Preis. Findet hier langfristig keine deutliche Unterscheidung statt, bleibt die Wärmewende auf der Strecke.

Auch seitens der Stadt wird hervorgehoben, dass die Zusammenarbeit zwischen den beiden städtischen Töchtern Stadtbau und Stadtwerke in diesem Bereich hilft, Bamberg beim Klimaschutz voranzubringen und positive Beispiele zu liefern. Oberbürgermeister Andreas Starke ist überzeugt, dass das gemeinschaftliche Vorgehen von Wohnungswirtschaft und Stadtwerken dazu beiträgt, Wertschöpfung vor Ort zu erzielen und die Zukunftsfähigkeit der Stadt nachhaltig zu sichern. Das Fazit nach zwei gemeinsamen Jahren lautet demnach: Es geht, aber es geht nur gemeinsam. Stadt, Stadtbau und Stadtwerke benötigen den gleichen visionären und uneigennützigen Blick.

Und auch Bundesbauministerin Klara Geywitz lobte die Kooperation 2022 als Musterbeispiel für eine verbindliche kommunale Wärmeplanung: „Die größte Herausforderung der Wärmewende in Deutschland sind die vielen konventionell beheizten Bestandsgebäude. Eigentümer brauchen Planungssicherheit, wie sie die Stadtbau Bamberg gemeinsam mit den Stadtwerken Bamberg auf freiwilliger Basis schafft. Damit ist der Kooperationsvertrag ein Musterbeispiel für eine verbindliche kommunale Wärmeplanung.“

Autor:
Veit Bergmann
Geschäftsführer
Stadtbau GmbH Bamberg

Bildunterschrift: Wärmeversorgung im Bamberger Konversionsquartier Lagarde: Heizenergie wird mittels 20.000 Quadratmetern Erdkollektoren und 55 Erdsonden aus der Abwasserwärme tausender Bamberger Haushalte sowie mit Photovoltaikanlagen auf den Gebäudedächern gewonnen. Foto: Stadtwerke Bamberg