Über die geplanten neuen Wohnraumförderrichtlinien des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr hatten wir Sie bereits informiert. Am 03.05.2023 wurden die neuen Förderrichtlinien im Bayerischen Ministerialblatt veröffentlicht und sind damit offiziell in Kraft getreten.
Wesentlicher Bestandteil ist nach Angaben des Bayerischen Bauministeriums die deutliche Verbesserung der Konditionen in der Mietwohnraumförderung. Das objektabhängige Darlehen erhöht sich auf bis zu 1.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei einem gleichbleibend attraktiven Zinssatz von 0,5 Prozent. Je länger die Sozialbindung von bis zu 55 Jahren gewählt wird, desto besser sind die Konditionen der Förderung. Der allgemeine Zuschuss erhöht sich von 500 auf bis zu 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Bau von Mietwohnungen im Ortskern wird künftig mit einem extra Zuschuss von bis zu 100 Euro pro Quadratmeter belohnt.
Auch im Bayerischen Modernisierungsprogramm wurde die Förderung verbessert. Der allgemeine Zuschuss wurde von 200 auf 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht. Zusätzlich wird der Zinssatz beim Darlehen gesenkt.
Beurteilung VdW Bayern:
Im Bereich des Mehrfamilienhausbaus haben sich die Rahmenbedingungen im letzten Jahr dramatisch verändert. In Folge der Preissteigerungen im Energiesektor sind die Baukosten und die Bauzinsen in sehr kurzer Zeit stark angestiegen. Gleichzeitig wurden die technischen Anforderungen an die Gebäude zur Erreichung der Klimaziele angehoben. Alle Effekte belasten die Mietkalkulation und erschweren den bezahlbaren Mietwohnungsbau.
Die Staatsregierung hat darauf reagiert und einige deutliche Verbesserungen gegenüber den bisherig geltenden Wohnraumförderbestimmungen 2022 beschlossen. Die Fördersystematik der Einkommensorientierten Förderung basiert auf den drei Säulen:
- Zuschüsse
- Förderdarlehen
- Subjektförderung
Der allgemeine Zuschuss wurde um 100 €/m ² Wohnfläche erhöht, der Förderbaustein „Ortskernzuschuss“ wurde neu eingeführt, im Gegenzug wurde die Förderung für „Energieeffizienz“ (100 €/m ²) gestrichen.
Die Höhe der Förderdarlehen ist nun durch die Laufzeit der Förderung gestaffelt. Durch eine Verlängerung des Förderzeitraums steigt der Anteil des zinsgünstigen Belegungsabhängigen Darlehens auf bis zu 60 % der Baukostengrenze von 3.000 €/m² Wohnfläche. Aus unserer Sicht braucht es weitere Anpassungen der Baukostenobergrenze, da die Kosten seit der letzten Anpassung drastisch gestiegen sind. Hier wäre eine Anpassung an der tatsächlichen Baukostensteigerung wünschenswert.
Das belegungsabhängige Darlehen ist mit nun 2,75 % Zins p.a. ebenfalls gegenüber den Marktkonditionen zinsvergünstigt, gegenüber 2022 gestiegen und 15 Jahre tilgungsfrei. Die lange Phase der tilgungsfreien Anlaufjahre führt dazu, dass auch nach Bindungsauslauf noch hohe Restschulden valutieren. Dies belastet zukünftige Modernisierungsmaßnahmen. Hier wäre ein Modell mit (Teil-)Schulderlassen nach Auslauf der Bindungen besser.
Die Anstrengungen der Bayerischen Staatsregierung sind erheblich, um den sozialen Wohnungsbau weiterhin zu ermöglichen. Durch die Staffelung der Förderlaufzeit und der Belegung mit unterschiedlichen Einkommensgruppen sowie verschiedener Zuschussbausteine ist das Fördermodell der EOF komplex geworden. Insbesondere wenn sich Modernisierungen im Bestand mit dem Anbau oder Aufstockung neuer Wohnflächen kombinieren lassen, können sich äußerst attraktive Förderkonditionen ergeben.
Im Bayerischen Modernisierungsprogramm wurde der Zuschuss um 100 €/m² Wohnfläche erhöht. Auch im Programm der KommWFP wurden die Fördersätze erhöht, wenn es gelingt die Modernisierung von Gebäuden mit einer Gebäudeerweiterung zu kombinieren.
Dennoch bleibt es eine große Herausforderung für die Wohnungsunternehmen mit den schwierigen Marktumfeld und damit den gestiegenen Risiken umzugehen. Dies erfordert in der Regel einen höheren Eigenmitteleinsatz.
Generell könnten Änderungen bei den technischen Anforderungen, z.B. eine maßvolle Reduzierung der Wohnungs- und/oder Raumgrößen, zu Baukosteneinsparungen führen und würden gleichzeitig die Mietbelastung der Mieterhaushalte reduzieren.
Insbesondere für Wohnungsbaugenossenschaften wäre die Einführung einer Förderkulisse, die an langfristig bezahlbare Mieten bei Erst- und Wiedervermietung gekoppelt ist und nicht in Kombination mit Subjektförderungen gewährt wird wünschenswert.
Ansprechpartner beim VdW Bayern:
Patrik Zeitler
E-Mail: patrik.zeitler@vdwbayern.de
Tel.: 089 290020-436
Die neuen Wohnraumförderrichtlinien finden Sie hier: