Koordiniertes Vorgehen in der Wärmewende sichert niedrige Mieten in München

Rund 1.200 Mitarbeitende, circa 70.000 eigene Wohnungen mit etwa 150.000 Mietenden und ungefähr 1.000 Gewerbeeinheiten – das ist die Münchner Wohnen in Zahlen. Für alle Mitarbeitenden der Münchner Wohnen steht die Sicherstellung von gutem, sicherem und bezahlbarem Wohnen in München im Mittelpunkt ihrer täglichen Arbeit.

Am 01.01.2024 entstand die Münchner Wohnen aus dem Zusammenschluss von GEWOFAG und GWG München und bildet nun ein noch leistungsfähigeres Unternehmen. Bereits im Vorfeld arbeiteten beide Gesellschaften eng zusammen, um sich für die Erreichung von Klimaschutzzielen und deren praktische Umsetzung zu engagieren.

Heute vereint die Münchner Wohnen die gebündelte Kompetenz von zwei großen engagierten städtischen Wohnungsgesellschaften. Vom Sozialmanagement über energieeffizienten Wohnungsbau bis hin zur umfassenden Betreuung der Mietenden und der Unterstützung sowie Beratung von Immobilienbesitzer:innen durch eine eigene Eigentumsverwaltung. Münchner Wohnen steht nicht nur mit ihrem Namen für Wohnen in München, sondern auch mit viel Herz und Leidenschaft.

Als Tochterunternehmen der Landeshauptstadt München setzt die Münchner Wohnen die Ziele, Vorgaben und Wünsche der Stadt auf dem Weg zur Klimaneutralität um. Das 2021 gegründete Referat für Klima- und Umweltschutz (RKU) koordiniert federführend die stadtweite Wärmeplanung und übernimmt eine führende Rolle in Fragen des Klimaschutzes, der Klimaanpassung, des Umwelt- und Naturschutzes und der Nachhaltigkeit.

Ein besonderer Fokus liegt auf einer Fernwärmeversorgung für München und der umliegenden Gemeinden, die dank Geothermie bis 2040 zu 100% klimaneutral werden soll. Die Stadtwerke München und die Stadt München haben durch den Transformationsplan zur Dekarbonisierung Münchens und die Veröffentlichung des Wärmeplans im Mai 2024 aufgezeigt, welche Bereiche der Landeshauptstadt bis zu welchem Jahr an die Fernwärme angeschlossen werden können und welche Bereiche durch andere Wärmeversorgungen abgesichert werden sollen.

Die Grenzen der Fernwärmeversorgungsgebiete wurden in enger Abstimmung zwischen den Stadtwerken und der Münchner Wohnen festgelegt, sodass größere Quartiere der Münchner Wohnen, die in den Randgebieten des Wärmeplans lagen, mit einbezogen wurden. Durch eine frühe Abstimmung zwischen allen städtischen Referaten und Unternehmen sowie ein Commitment der Münchner Wohnen zur Zusammenarbeit mit den Stadtwerken und der Abnahme von Fernwärme, konnten die Stadtwerke frühzeitig mit großen Wärmeabnahmemengen planen und ihre Gebiete dementsprechend auslegen.

Ein Beispiel ist das Gebiet Hasenbergl im Münchner Norden, das derzeit überwiegend mit Erdgas versorgt wird. Ursprünglich war hier keine Fernwärmeversorgung vorgesehen. Durch intensiven Austausch und mehrere Planungsschritte zwischen der Münchner Wohnen und den Stadtwerken München wird im Hasenbergl ab 2027 Fernwärme verlegt. Ziel ist es, sämtliche Wohneinheiten der Münchner Wohnen an die Fernwärme anzuschließen und Kapazitäten für viele weitere Häuser in der Region bereitzuhalten. Die geplante Anschlussleistung beträgt 20 Megawatt, aufgeteilt auf 77 Anschlusspunkte bzw. Heizzentralen.

Mehrere Bereiche der Stadtwerke München arbeiten eng mit der Münchner Wohnen zusammen. Kooperationspartner sind hier die Bereiche alternative Wärmeversorgung sowie Photovoltaik. Im Bereich Photovoltaik wird bereits großflächig an der Umsetzung unterschiedlicher Gebiete gearbeitet. Die ersten großen Projekte tragen Früchte im Münchner Harthof, wo bis Ende Oktober 2024 gemeinschaftlich knapp zwei Megawattpeak installiert werden, oder in der Züricher Straße. Viele Photovoltaik-Module sind bereits auf den Dächern installiert, während derzeit noch die Infrastruktur in den Kellerräumen und der Netzanschluss umgesetzt werden. Weitere Bauabschnitte folgen.

Der Bereich Großwärmepumpen arbeitet ebenfalls in mehreren Gebieten mit der Münchner Wohnen zusammen. Beispielsweise versorgt eine alternative Wärmequelle ein Gebiet in Ramersdorf übergangsweise, bevor die Fernwärmeleitungen verlegt und die modernisierten Quartiere angeschlossen werden. Dies spart enorme Kosten für die Münchner Wohnen und vermeidet die Installation einer kurzlebigen Wärmeversorgung, die nur wenige Jahre in Betrieb wäre. Ein weiteres Beispiel befindet sich in der Münchner Au, wo zwei Quartiere auf eine mögliche Versorgung durch Grundwasserwärmepumpen untersucht werden. Beide Quartiere umfassen etwa 200 Wohneinheiten. Sollten die Probebohrungen Mitte 2024 bestätigen, dass das Grundwasser ergiebig genug ist, können diese Projekte bis Ende 2024 umgesetzt werden.

Neben der Zusammenarbeit mit den Stadtwerken strebt die Münchner Wohnen auch eine engere Kooperation mit anderen Energiedienstleistern an, um die Wärmewende zu erreichen. Die Zielsetzungen zur Klimaneutralität und Sanierungsquote der Landeshauptstadt München sind ambitioniert und die Kapazitäten sowohl bei den Stadtwerken als auch bei der Münchner Wohnen begrenzt, weswegen eine Zusammenarbeit mit anderen Energieversorgern nützlich ist. Hier konzipiert man aktuell Vergabemodalitäten, sodass ab 2025 erste Projekte ausgeschrieben und umgesetzt werden können. Einzelne Heizzentralen werden bereits durch Contracting betrieben, in den geplanten Ausschreibungen geht es jedoch um die Erschließung kompletter Quartiere. Der Fokus liegt auf der Wärmeversorgung, es sind jedoch auch Kombinationen aus Wärme- und Stromversorgung sowie Modernisierungsmaßnahmen geplant.

Der angestrebte Energiemix der Münchner Wohnen spiegelt den der Landeshauptstadt München wider. Der größte Teil soll durch klimaneutrale Fernwärme versorgt werden, während ein erheblicher Teil durch Wärmepumpen abgedeckt werden muss, und zwar in den Bereichen, in denen die Fernwärme nicht ausgebaut wird. Gründe für die Begrenzung des Fernwärmeausbaus sind topografische Barrieren und das limitierte geothermische Potenzial im tiefen Untergrund. Trotz reicher Vorkommen reicht dieses nicht aus, um die ganze Stadt mit geothermal erzeugter Fernwärme zu versorgen, selbst bei massiv reduzierten Verbräuchen durch energetische Maßnahmen. Auch das kontinuierliche Wachstum der Stadt bringt weitere Verbraucher:innen hinzu. Neben der Tiefengeothermie gibt es in München Stadtbereiche, die für oberflächennahe Geothermie und damit für Sole-Wärmepumpen geeignet sind. Fernwärmegebiete und für oberflächennahe Geothermie geeignete Gebiete ergänzen sich perfekt. Nahezu das gesamte Stadtgebiet kann einer der beiden Kategorien zugeordnet werden.

Die Beheizung des Gebäudebestands der Münchner Wohnen soll künftig zu rund 75% über Fernwärme erfolgen. Genaue Werte stehen jedoch erst fest, sobald die Wärmeplanung finalisiert ist und die letzten Quartiere konkret mit den Stadtwerken auf Fernwärme überprüft wurden. Durch die hohe Feinstaubbelastung Münchens sind Biomasse-Heizzentralen, wie zum Beispiel Holzpellets, nicht möglich, was die Wärmeversorgung größtenteils auf Wärmepumpen unterschiedlichster Art und Fernwärme limitiert. Wärmepumpen können durch Erdwärme, Umgebungsluft oder Grundwasser versorgt werden, je nach Lage der Immobilie bzw. des Quartiers, ob Neubau, Grundmodernisierung oder Altbau und insbesondere abhängig vom zur Verfügung stehenden Platz. Auch Emissionsschutz (Lärm) muss berücksichtigt werden.

Die Herausforderungen sind vielfältig. Die Verbräuche der Immobilienbestände müssen durch geeignete und effiziente Maßnahmen möglichst schnell und erheblich reduziert werden, damit die zur Verfügung stehenden alternativen Energien ausreichen. Es fehlen weiterhin ausreichende und vor allem langfristige Erfahrungen zum Betrieb unterschiedlichster Wärmepumpenszenarien, auch hinsichtlich der Langlebigkeit und des notwendigen Erneuerungszyklus. Viele schwierige räumliche und bauliche Situationen erfordern noch die Identifikation zielführender technischer Lösungen. Zudem bleibt unklar, wie die finanziellen Belastungen für die Wohnungsbaugesellschaften, die Mieterinnen und Mieter, aber auch für die Stadt und den Staat dauerhaft tragbar gestaltet werden können.

Für die Münchner Wohnen sind insbesondere Themen wie Mietenstopp, Deckelung der Modernisierungsumlage, Vorgaben zur Warmmietenneutralität (z.B. bei Umstellung auf Fernwärme-Contracting), Volatilität von Fördermitteln etc. dauerhaft zu lösen.

Nur gemeinsam können die Aufgaben bewältigt werden. Die enge Kooperation zwischen der Landeshauptstadt München, den Stadtwerken München und der Münchner Wohnen verbessert die Kommunikation und das gemeinsame Verständnis, fördert neue Lösungen, schafft schlankere und effizientere Umsetzungsprozesse, ermöglicht die Initiierung gemeinsamer Pilotprojekte, die Formulierung realistischer Ziele und die Priorisierung von Anschlussobjekten nach tatsächlichen Notwendigkeiten.

Autorin:
Dr. Doris Zoller
Vorsitzende der Geschäftsführung
Münchner Wohnen GmbH

Bildunterschrift: Photovoltaikausbau bei der Münchner Wohnen in Zusammenarbeit mit den Stadtwerken München (SWM). Auf den Dächern von zehn Wohngebäuden in der Züricher Straße werden 3.256 Solarmodule verbaut. Foto: Münchner Wohnen / Boris Storz